“사업자 대출로 우회”…전입 의무 회피 ‘편법 갭투자’도 여전
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| ▲서울중앙지방법원 별관 경매법정 안내 표지판 모습/연합뉴스 자료사진/최성호기자 |
[소셜밸류=최성호 기자] 정부의 6·27 대출 규제가 부동산 경매 시장에 본격적인 영향을 미치고 있다. 서울 아파트 낙찰가율이 5개월 만에 최저 수준으로 떨어졌고, 입찰 경쟁률도 눈에 띄게 줄었다. 그러나 강남·서초 등 인기 지역에서는 여전히 고가 낙찰이 이어지며 규제 회피성 ‘편법 갭투자’도 포착되고 있다.
20일 법원경매전문업체 지지옥션에 따르면, 7월 1일부터 18일까지 서울 아파트의 낙찰가율은 94.9%를 기록했다. 이는 지난달(98.5%)보다 3.6%포인트 낮아진 수치로, 지난 2월(91.8%) 이후 가장 낮은 수준이다.
◆ 경쟁률도 뚝…무리한 입찰 자제 분위기
물건당 응찰자 수도 평균 7.3명으로 감소, 올해 1월(7.0명) 이후 6개월 만에 최저치를 나타냈다. 지난달 평균 응찰자 수는 9.2명이었다.
부동산 전문가들은 “6·27 대출 규제 이후, 경락잔금대출 한도는 최대 6억원으로 제한되고, 6개월 내 전입 의무까지 생기면서 갭투자 수요가 주춤한 것”이라고 분석했다.
특히 “일반 매매 시장이 관망세로 접어들고 있어, 투자자들이 무리한 입찰을 자제하고 있다”고도 덧붙였다.
◆ 감정가 밑도는 유찰 사례 속출
실제 현장에서도 유찰 사례가 잇따르고 있다. 서울 마포구 창전동 태영아파트 전용 85㎡는 감정가 12억2,000만원에 지난 15일 경매에 부쳐졌으나 응찰자 없이 유찰됐다.
광진구 구의동 구의현진에어빌 전용 85㎡도 감정가 10억원임에도 현재 시세보다 2억원 이상 낮은 가격인데도 불구하고 응찰자가 없어 유찰됐다.
◆강남은 예외…“토허제·재건축 단지는 여전히 치열”
그러나 서울 강남권 아파트는 여전히 ‘버티기’ 중이다. 강남 3구와 같은 토지거래허가구역 내 인기 단지나 재건축 추진 지역은 대출 규제 이후에도 여전히 고가 낙찰이 잇따르고 있다.
지난 14일 진행된 송파구 잠실 우성4차 전용 95㎡ 아파트는 감정가(16억8,400만원)의 126.5%인 21억3,000만원에 낙찰, 총 15명이 경쟁했다.
또 서초구 양재동 우성아파트 전용 84.9㎡는 14명이 몰려 감정가(16억2,000만원)의 129.6%인 20억9,999만원에 낙찰됐다. 해당 단지는 정밀안전진단 통과 등 재건축 기대가 큰 단지다.
◆ “전입 의무 피하려 사업자 대출로 우회”
대출 규제를 피하기 위한 우회 대출도 빠르게 퍼지고 있다. 기존에는 경락잔금대출을 활용한 개인 투자 방식이 주류였으나, 최근에는 사업자 등록을 통한 부동산 매매업 대출 등으로 경락자금 조달 방식이 전환되고 있다.
이 방식은 전입 의무에서 벗어나면서도 대출 한도 제한을 일부 회피할 수 있어, 강남권 투자 수요가 줄지 않는 배경이 되고 있다.
지지옥션 이주현 선임연구위원은 “대출 한도 축소에 더해 전입 의무까지 생기며 실입주가 어려운 투자자들은 신중해질 수밖에 없다”며 “다만 인기지역에서는 감정가보다 낮게 나온 매물이나 재건축 호재로 여전히 입찰 경쟁이 치열한 곳도 있다”고 설명했다.
경매업계 관계자는 “1금융권이 가계부채 축소 정책으로 경락잔금대출을 사실상 막은 상황이라, 2금융권과 사업자 대출을 통한 편법 우회가 늘어날 가능성이 높다”고 말했다.
이어 “서울 전체적으로는 낙찰가율이 하락하고 있지만, 강남권 아파트값이 꺾이지 않는 한 해당 지역은 여전히 예외적 흐름을 보일 것”이라며 “향후 규제 효과가 계속된다면, 인기지역과 비인기지역 간 양극화가 경매 시장에서도 더 뚜렷해질 수 있다”고 전망했다.
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