사회가치 공유 언론-소셜밸류 - ‘압구정 재건축 계속 오르나′ NH투자증권, 심층분석 보고서 발간 눈길

▲NH투자증권, 압구정 재건축 심층분석 보고서 발간

[소셜밸류=김완묵 기자] NH투자증권(대표 윤병운)은 '압구정 재건축 심층분석–구역별 사업현황 및 전망' 보고서를 발간했다고 19일 밝혔다. 이번 보고서는 강남 대표 재건축 지역인 압구정동 일대의 구역별 사업 추진 현황과 시장 흐름을 분석하고, 재건축 완료 이후의 미래가치를 전망한 것이 특징이다.

압구정 재건축 특별계획구역은 총 6개 구역으로 나뉘며 약 1.1만 세대 규모에 달한다. 전 구역이 30평대 이상 중대형 면적으로 구성돼 있고 교통, 학군, 상권이 모두 우수해 서울의 ‘부촌’을 대표하는 상징적인 아파트 주거지로 꼽힌다. 

이에 따라 압구정은 항상 시장에서 시세를 선도하는 지역으로 주목받아 왔으며, 최근 일부 구역의 정비계획이 확정되면서 재건축 사업이 본격화하고 있다.

압구정 아파트의 실거래가는 최근 3년간 꾸준한 상승세를 이어왔으며, 특히 2024년 하반기부터 상승폭이 확대돼 2025년 상반기에만 25.8% 상승했다. 이는 강남구 전체는 물론 반포동, 대치동보다도 높은 상승률로, 재건축 기대감이 시장에 강하게 반영된 결과로 해석된다.

이번 보고서에서는 구역별 실거래가를 분석했는데, 한강 조망이 우수한 현대1·2차(3구역)와 사업속도가 빠른 신현대(2구역)가 가장 높은 시세를 기록하고 있는 것으로 나타났다. 반면 1·6구역은 통합 재건축 추진에 대한 이견으로 조합설립이 지연되고 있으며, 조합설립 인가를 받은 2~5구역과 시세 격차가 발생하고 있음을 확인할 수 있다.

2024년 상반기 2~5구역의 조합설립 인가 이후 3년이 지나면서 재건축 조합원 지위 승계에 대한 규제가 완화되었고, 이에 따라 거래량 증가세도 나타났다. 즉 2025년 상반기 대내외 경제 불확실성이 큰 상황에서도 압구정 거래량은 높은 수준을 유지하며, 6월에는 50건의 거래가 이뤄졌다.

구역별 사업 추진 현황을 살펴보면, 2~5구역은 2021년 조합설립 인가를 받고 신속통합기획을 통해 재건축이 진행 중이다. 이 가운데 2구역은 시공사 선정 절차를 앞두고 있어 가장 빠른 사업 진척을 보이고 있다. 4·5구역도 최근 정비계획 확정을 통해 사업속도를 높이고 있다.

보고서는 지역 내 주요 이슈로 △일부 구역의 대지지분 정리 문제 △서울시와 한강청 간 갈등 중인 한강 덮개공원 설치 △투기과열지구 및 토지거래허가구역 규제를 꼽았다. 

이 중 최근 이슈화된 대지지분 정리 문제의 경우, 일부 사업장에서는 사업 지연이 불가피할 수 있지만 구조적인 사업추진 리스크로 확대될 가능성은 낮다고 판단했다.

보고서에는 압구정 재건축이 초고층 브랜드 아파트, 한강 조망 등 고급 주거 트렌드를 반영하며, 재건축 완료 이후 고가 아파트와 고급 주택의 경계를 허무는 새로운 고급주거 시장을 형성할 가능성이 높다는 전망도 포함됐다.

정보현 NH투자증권 부동산 연구위원은 “영구적인 한강 조망, 대규모 단지, 초고층 브랜드 신축 기대 등 미래 주거 트렌드뿐만 아니라 교통, 공원, 상업·집객시설 등 다양한 생활 인프라를 고려할 때 압구정의 입지 위상은 더욱 공고해질 것”이라고 밝혔다. 이어 “대지지분 정리 등 이슈로 인해 사업 장기화 여부가 시장 기대심리의 핵심 변수로 작용할 수 있지만 이러한 불확실성이 해소될 경우 재건축 동력이 더욱 강화되고 가격 상승 압력도 커질 것”이라고 설명했다.

정유나 NH투자증권 부동산 책임연구원은 “그동안 압구정 전체가 하나의 흐름으로 시세가 움직여왔다면, 앞으로는 구역별 사업속도에 따라 가격 격차가 점차 벌어질 가능성이 크다”며 “향후 구체화될 기부채납 수준과 추정 분담금, 초고층 재건축에 대한 시행 주체의 원활한 추진 여부 역시 사업성 판단의 핵심 기준이 될 것”이라고 말했다.

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