“유휴 자산의 가치 극대화로 충무로에 새로운 활력 불어넣어”
[소셜밸류=황동현 기자] 코로나19로 영업을 중단한 호텔이 오피스(업무시설)로 재탄생했다. 대외 환경 변화로 수요가 낮아진 호텔이 도심 속 공급 가뭄을 겪는 오피스로 전환하는 데 성공했다.
이지스자산운용은 서울 중구 충무로에 소재한 티마크 호텔 명동을 매입해 오피스로 용도 전환하는 증축 및 리모델링 공사를 성공적으로 완료했다고 3일 밝혔다. 건물명은 ‘충무로15(일오)빌딩’으로 정해졌다.
 |
| ▲’충무로15빌딩' 리모델링 전후 사진. 리모델링 이전(왼쪽)과 이후/사진=이지스자산운용 제공 |
이번 프로젝트는 코로나19로 인한 관광업계 침체로 영업을 중단한 티마크호텔 명동을 2021년 8월 매입하면서 시작됐다. 이지스자산운용은 SK디앤디와 공동으로 이 사업을 추진했다. 당시 재무 위기를 겪던 관광산업에 유휴 자산 매입으로 유동성을 공급하고, 신규 오피스 공급이 부족한 도심에서 호텔을 용도 전환한 리모델링 사례로 주목받았다.
충무로 리모델링 활성화 구역 내 위치한 이점을 활용해 토지 사용의 효율성을 극대화한 것도 특징이다. 리모델링 활성화 구역은 낙후된 도심지 건물의 증·개축을 유도하기 위해 시에서 지정한다. 구역 내에서는 기존 건축물의 외관 보전, 내진성능 보강, 단열 시공 등 기준을 맞출 경우 종전 건축물 연면적 30% 범위 내에서 증축이 가능하다.
리모델링을 통해 건물의 연면적은 기존 1만6651.00㎡에서 2만1646.11㎡로 크게 증가했다. 용적률은 기존 504.38%에서 750.30%로 대폭 상승했다.
기준층 전용면적은 922.66㎡로 수평 증축을 통해 약 330㎡가 늘어났다. 이에 따라 전용률은 기존 54%에서 61.8%로 늘었다. 기존 약 14.6m인 폭은 최대 21.7m의 폭으로 확대되어, 장방형인 기존 건물의 한계를 극복하고 개방감 있는 업무 공간을 조성했다는 평가다.
기존 13층이었던 건물은 15층으로 높아졌다. 특히, 고층부 2개 층은 층고가 4.8m에 달해 프리미엄 오피스 공간 수요를 충족할 전망이다.
입면에 루버(Louver) 디자인을 적용해 건물의 미관도 크게 개선했다. 루버는 일정한 간격에 맞춰 수평이나 수직으로 붙인 폭이 좁은 판을 뜻한다. 건축물의 심미성을 높이는 동시에 채광과 통풍 등 기능적 측면을 강화해 에너지 효율을 높이는 것이 특징이다.
아울러 엘리베이터 신설과 개방감 있는 로비 구성 등 자산 가치를 높이는 다양한 밸류애드(Value-add) 전략을 구사했다.
이지스자산운용 관계자는 “이번 프로젝트를 통해 도심 내 유휴 건물의 가치를 극대화하고 새로운 업무 공간 수요에 부응하는 고품질 오피스를 공급하게 됐다”며 “오피스 수요가 급감해 오피스를 호텔, 주거시설 등으로 용도 전환하는 추세인 미국과 달리 국내에는 도심 속 오피스 공급 부족을 겪어 호텔을 투자자가 선호하는 프라임 오피스로 리모델링 하는 사례가 당분간 이어질 것으로 보인다”고 밝혔다.
한편, 이지스자산운용은 개선 가능성 있는 자산을 매입해 리모델링, 증축 등 방법을 활용한 밸류애드 전략을 꾸준히 구사해왔다. 대표적인 사례로 저층부를 트렌디한 리테일 공간으로 바꿔 유동인구를 흡수한 여의도 오투타워, 1세대 고층 빌딩을 현대적으로 리모델링한 종로 삼일빌딩 등이 있다. 아울러 서울 밀레니엄 힐튼 호텔, 강남 뉴욕제과빌딩, 백암빌딩 등 노후화된 건물을 재개발해 서울 도심 오피스 공급을 늘리고 있다.
[저작권자ⓒ 사회가치 공유 언론-소셜밸류. 무단전재-재배포 금지]
